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一天賣了88億的南京土地市場轉涼

曾經火熱的南京土地市場,變得涼意甚濃。

記者 | 孫梅欣

繼“金九銀十”購房市場表現乏力之后,南京土地市場也顯現出涼意。

南京市土地部門于10月10日掛牌出讓了位于河西、棲霞、玄武、南部新城等主城區域的8幅地塊,為市場供應40.92萬方土地。最終土地均順利出讓,國土部門當日攬金88.63億元。

值得注意的是,8幅地塊的總起拍價為85.33億元,當日有5幅地塊均以底價成交,其中包括一幅住宅用地。曾經一度火熱的南京土地市場,也變得涼意甚濃。

就在競拍前一日,原本計劃同日出讓的板橋新城G66地塊,被相關部門臨時公告宣布終止出讓,引發對于土地市場不確定性的猜想。

當日出讓的8幅土地中,有4幅為含住宅地塊。其中,位于棲霞區仙林湖板塊的G67地塊,被認為是市場大熱地塊。由于地處居住氛圍較為成熟的仙林湖板塊,且過去2年多時間里,板塊內未有新地供應,因此G67地塊吸引了包括金地、棲霞、招商、融創+淮安水利等房企及聯合體參與競拍。

然而如此熱門的地塊,僅13輪競拍后,便被招商以31.4億元的價格拿下,樓面地價17867元/平方米,溢價率不足4%。

另一幅競爭激烈的地塊,則是同樣位于棲霞區的G68地塊。這幅總出讓面積3.0413萬平方米的地塊,毗鄰華僑城歡樂谷地塊,引來包括金地、華僑城、棲霞、弘陽、路勁、華發、藍光等多家房企競拍。

經過14輪叫價,最終藍光以7.8億元的價格競得,較底價加價1.3億元,樓面地價15086元/平方米,溢價率達到20%,成為當日溢價率最高的地塊。

隨后,華僑城也在臨近地塊有所斬獲。經過9輪叫價,華僑城擊敗了金地、金科、路勁、華發等對手拿下了棲霞G69地塊,樓面地價13741元/平方米。

最為爆冷的,則是位于南部新城G64地塊。這幅約2.4萬平方米的商住混合、基層社區用地,距離南京中心城區較近。然而僅1輪競拍之后,便被南京國資委旗下的南京交通投資置業有限公司以拿下,總價8.1億元,樓面地價16597元/平方米。

僅僅3個月前,中國金茂剛剛在南部新城經歷苦戰,在129輪競拍之后,才以51.5億元的價格拿下板塊內的G32地塊,樓面地價超過2.9萬元/平方米。時隔不久,兩幅距離不超過3公里的地塊,樓面地價相差超過1.3萬元/平方米。

當日出讓的另外4幅非住宅用地,均以底價成交。其中,中信泰富以10億元拿下河西G61商辦混合地塊;南京乾瑞企業管理有限責任公司以5.13億元,拿下小紅山G62商辦混合地塊,未來將建成酒店;銀城以2.6億元在南部新城拿下G63醫院用地;步步高則在南部新城拿下商辦混合用地,代價14.5億元。

進入下半年,曾以土地熱度而引發市場關注的南京市場,也漸顯涼意。除上述在出讓前夜臨時終止的板橋地塊,早前城北燕子磯地塊也曾終止出讓,湯山地塊則遭遇流拍。

南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為,從當天的土拍情況來看,南部新城土地價格不及預期:“雖然板塊二手房價格攀高,但開發商不敢貿然追高,一方面為了控制未來銷售風險,同時目前融資和回款情況均不樂觀,因此拿地相對謹慎。”

南京房地產建設促進會秘書長張輝認為,從土拍傳遞出的信號來看,開發企業對于南京市場的宅地需求仍然強烈,但對于獲得土地的成本更加理性。未來想在宅地上拍出高價的難度更大,競爭趨于緩和、小幅溢價成交將成為南京土拍市場的常態。

中原地產研究院的數據統計,截至今年9月末,全國50大城市賣地3.14萬億元,同比上漲18.1%。其中9個城市賣地規模超過千億,最多的是杭州,賣地2289億元。南京則賣地1153億元,位居全國第7位。

從全國范圍來看,自三季度開始,隨著各類政策的影響,土地市場便開始有所降溫。中原地產首席分析師張大偉認為,三季度一系列對開發商資金收緊的政策,對于土地溢價率出現了明顯的影響,一二線城市土地熱度有所降低。

克而瑞發布的三季度市場報告顯示,自7月開始,全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷,第三季度經營性土地成交面積5.446億平方米,環比第二季度下降11%,較去年同比下降10%。同時,第三季度土地成交均價較高位回落,整體成交均價2494元/平方米,環比下降12%。

報告認為,熱點城市高價優質地塊成交量減少、成交價格降低,由于融資環境持續收緊、房企拿地積極性明顯降低,低價成交地塊比重明顯上升,使得土地成交均價有所下降。

事實上,8、9月份房企融資難度加大,單月融資規模降至770億元,處于年內低位,房企融資持續低迷。

報告認為,預計四季度房企融資環境還將持續收緊,未來頭部房企拿地集中的局面不會改變,拿地也會進一步回歸理性。

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